소중한 재산과 삶의 터전,
든든하게 지켜드리겠습니다.

집을 비워 달라는 임대인에게는 자신의 재산을 돌려받아야 할 이유가 있고, 보증금을 받지 못한 임차인에게는 먼저 나갈 수 없는 이유가 있습니다. 오랜 기간 영업해 온 상가에서는 계약기간이 끝났다는 말만으로 정리되지 않는 권리금과 시설, 영업의 문제가 남고, 부동산을 매수한 사람에게는 이미 지급한 대금과 소유권이 제대로 맞바뀌는지가 무엇보다 중요합니다.

부동산 분쟁은 하나의 건물이나 한 장의 계약서를 두고 발생하지만, 실제로는 계약의 효력과 종료, 점유와 등기, 대항력과 우선순위, 금전의 지급과 정산이 서로 다른 법률관계로 맞물려 움직입니다. 그래서 상대방의 요구가 타당한지를 판단하려면 계약서의 한 문구만 볼 것이 아니라, 어떤 권리가 언제 발생했고 무엇을 먼저 이행해야 하는지를 순서대로 풀어야 합니다.

임대차가 대표적입니다. 계약기간이 지났다고 해서 곧바로 인도를 청구할 수 있는 것은 아니고, 계약갱신이나 묵시적 갱신이 문제 되는지, 차임 연체나 무단전대처럼 계약을 종료시킬 별도의 사유가 있었는지에 따라 출발점부터 달라집니다. 반대로 임차인에게 보증금반환채권이 있다는 것만으로 안전하게 회수되는 것도 아닙니다. 대항요건과 확정일자, 선순위 담보권과 체납관계, 임차권등기의 필요성, 경매가 진행될 경우의 배당 가능성까지 확인해야 비로소 ‘얼마를 받을 권리가 있는가’와 ‘실제로 얼마를 회수할 수 있는가’를 구분할 수 있습니다.

상가에서는 더 많은 이해관계가 겹칩니다. 임대인은 건물을 반환받으려 하고, 임차인은 투입한 시설비와 영업기반을 지키려 합니다. 신규 임차인을 주선했다고 해서 모든 권리금이 보호되는 것도 아니고, 임대인이 계약 체결을 거절했다고 해서 곧바로 손해배상책임이 발생하는 것도 아닙니다. 계약 종료의 원인과 권리금 회수기회 보호의 요건, 신규 임차인의 자력과 임대인이 제시한 조건까지 각각 검토해야 합니다.

매매 역시 계약금과 잔금만의 문제는 아닙니다. 계약 당시 확인하지 못한 권리제한이나 하자가 있는지, 잔금 지급 전후 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되었는지, 약정한 상태로 소유권을 이전할 수 있는지에 따라 매수인이 취할 조치는 달라집니다. 하자가 발견되었다면 그 존재뿐 아니라 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도인지, 매수인이 계약 당시 이를 알고 있었는지, 보수비와 가치하락 가운데 무엇이 실제 손해인지까지 구분해야 해제와 손해배상의 범위를 판단할 수 있습니다.

이로운 파트너스는 부동산 사건을 ‘명도’, ‘보증금’, ‘매매대금’이라는 청구명만으로 다루지 않습니다. 계약이 체결되고 이행되어 온 과정, 권리가 변동된 시점, 실제 점유자와 등기명의자, 금전의 지급과 반환관계를 연결해 현재의 법률관계를 다시 구성합니다. 그리고 승소판결을 받는 것에서 그치지 않고, 필요한 경우 재산과 점유를 먼저 보전하고 판결 이후 실제 인도와 회수까지 이어질 수 있도록 소송의 순서를 설계합니다.

계약서에 적혀 있는 권리와 실제로 지킬 수 있는 권리 사이에 차이가 생기지 않도록 대응합니다.