양천구 근저당말소변호사

친척 명의로 사 둔 부동산을 돌려받으려는 경우

수탁자 이름으로 매도인과 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 소유권을 취득하고, 신탁자는 매수 자금을 부당이득으로 돌려받는 데 그칠 수 있습니다.

거래를 앞두고 오래된 근저당이 걸린 경우

채권자를 끝내 찾지 못하면 공시최고와 제권판결 절차를 밟아야 하므로 몇 달이 걸린다는 점을 매수인에게 미리 알리세요.

계약서 쓰기 전 보낸 돈을 돌려받으려는 경우

중요한 사항에 합의하지 않은 채 보낸 가계약금이라면 계약이 성립하지 않아 원칙적으로 돌려받을 수 있습니다.

매매 후 숨은 하자를 발견한 경우

이런 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로 발견 즉시 사진과 전문가 소견을 확보하고 매도인에게 통지하세요.

매도인이 배액 상환 해제를 통보한 경우

매도인이 해제하려면 계약금 두 배를 실제로 제공해야 하고, 말로만 해제를 통보한 것은 효력이 없다는 것이 판례입니다.

01

분양·조합 계약 서류

조합이나 분양사가 한 설명과 광고 자료를 모아 두면 계약 취소 주장의 근거가 될 수 있습니다.

02

땅을 쓴 기간

그 사이 땅 주인이 바뀌었다면 바뀐 날짜를 등기부로 확인하세요.

03

하자를 안 날

하자 부위 사진과 전문가 소견, 실측 자료를 모아 두면 손해 금액을 정하기 쉽습니다.

04

계약금 두 배를 준 기록

이행 착수 전인지 다툼이 예상되면 중도금 수령 여부와 날짜를 먼저 확인하세요.

05

위조 의심 서류 확인

인감증명서나 위임장이 쓰였다면 발급 날짜와 발급 기관을 확인해 두세요.

06

매매계약서와 특약

계약 해제 조건이나 잔금 날짜를 바꾼 합의가 있었다면 그 문서도 함께 모아 두세요.

01

제권판결 절차

법원이 공고를 거쳐 정한 기간 안에 권리 신고가 없으면 제권판결을 하고, 소유자는 제권판결 등본을 첨부해 단독으로 말소 등기를 신청합니다.

02

근저당권자가 없어진 경우

법인 근저당권자가 해산했다면 법인 등기부에서 청산인을 확인하고, 청산 종결 등기가 되었더라도 근저당 정리가 남아 있다면 청산 사무가 끝나지 않은 것으로 볼 수 있습니다.

03

채무불이행 해제의 요건

이행이 불가능해진 경우, 예를 들어 제3자에게 등기가 넘어간 경우에는 독촉 없이 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

04

이행 착수 시점 판단

계약금 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능하며, 중도금 지급처럼 계약 내용의 일부를 실제로 이행하는 행위가 대표적인 이행 착수입니다.

05

과도한 위약금 다툼

분양자가 입주 예정일을 크게 넘기거나 중요한 설계를 일방적으로 바꾸는 등 계약을 위반했다면 수분양자는 해제하고 낸 돈에 이자를 붙여 돌려받을 수 있습니다.

01

20년 점유만 믿고 있는 것

시효 완성 뒤 소유자와 협상하다가 시효를 주장하지 않겠다는 문구가 담긴 합의서에 서명하면 시효 이익을 포기한 것으로 볼 수 있으니 주의하세요.

02

변제 범위를 잘못 아는 실수

거래가 계속되는 근저당은 기본계약을 해지하지 않으면 새 채무가 담보될 수 있으므로 해지 의사를 함께 통지하세요.

03

6개월 기한을 넘기는 실수

하자 부분을 먼저 수리해 버리면 하자의 존재와 정도를 증명하기 어려워지므로 수리 전에 사진과 전문가 소견을 확보해야 합니다.