관악구 공사대금변호사

낙찰받은 건물에 유치권 신고가 들어온 경우

경매개시결정 등기 뒤에 점유를 시작한 유치권자는 매수인에게 유치권을 주장할 수 없으므로 점유 시작 시점을 먼저 확인합니다.

견적보다 두 배 가까운 공사비를 청구받은 경우

요청한 추가 공사라도 금액을 합의하지 않았다면 통상의 공사비로 정산하므로 감정으로 적정 금액을 다툴 수 있습니다.

준공 지연으로 손해를 본 경우

공사업자가 중간에 공사를 포기해 계약을 해제했다면 지체상금은 다른 업자를 통해 공사를 완성할 수 있었던 시점까지만 인정되는 것이 판례입니다.

공사를 마쳤는데 건축주가 잔금을 미루는 경우

공사대금은 3년 시효가 적용되므로 정산 협의가 길어진다면 지급명령이나 소송으로 시효를 멈추는 것이 안전합니다.

공사업자 점유로 건물을 못 쓰는 경우

공사대금 금액에 다툼이 있다면 다툼 없는 금액을 먼저 지급하거나 공탁하고 건물 인도를 요구하는 방법으로 협상할 수 있습니다.

01

남은 금액 계산

부분 지급을 받을 때 어떤 명목으로 받았는지 기록해 두면 정산 다툼을 줄일 수 있습니다.

02

준공대가 수령 전 신청

공공공사 계약금액 조정은 준공대가를 받기 전에 신청해야 하니, 준공 일정과 함께 챙기세요.

03

시효 계산

공사대금은 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 마지막으로 대금을 청구할 수 있었던 날부터 기간을 계산해 보세요.

04

하자 주장 내용

하자라고 주장하는 부분이 설계대로 시공된 것인지, 건축주의 변경 요청 때문인지 구분할 자료를 모으세요.

05

시공 비율 증거

현장 사진을 날짜별로 정리해 두면 기성고 감정에서 시공 범위를 설명하기 쉬워집니다.

06

지체상금 대응 자료

공사가 늦어졌다면 날씨·자재 수급·건축주의 결정 지연 등 원인을 날짜별로 정리해 두세요.

01

하자 입증

소송에서는 하자 보수 비용 채권으로 공사대금과 상계한다고 주장하고, 하자 목록과 보수 견적, 감정으로 금액을 증명합니다.

02

미완성과 잔금 지급

건축주가 이미 입주하거나 영업을 시작했다면 완성과 인도가 있었던 것으로 볼 가능성이 커 미완성 주장이 어려워집니다.

03

지체상금의 계산과 감액

지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 실제 준공일까지의 지체 일수에 계약서의 지체상금률을 곱해 계산합니다.

04

추가 공사비 산정

반대로 수급인의 판단으로 임의로 공사를 늘린 경우에는 추가 대금이 인정되지 않을 수 있어 요청 기록이 결정적입니다.

05

유치권부존재확인

근저당권자나 매수인은 유치권이 성립하지 않거나 피담보채권이 부풀려졌다고 보면 유치권부존재확인 소송으로 다툴 수 있습니다.

01

유치권 행사 방법의 실수

현장에 현수막만 붙이고 실제로 관리하지 않으면 점유가 인정되지 않아 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다.

02

공정률 자료 부족

공사가 멈춘 뒤 건축주가 다른 업체에 맡겨 공사를 이어가면 중단 당시 어디까지 공사했는지 증명하기가 매우 어려워집니다.

03

정산 협의만 계속하는 실수

건축주와 정산 협의를 이어가는 동안에도 시효는 멈추지 않으므로 채무를 인정하는 확인서를 받거나 기한 전에 법적 절차를 밟으세요.