교대 공유물분할변호사

특정 부분을 나눠 쓰기로 하고 등기만 공유로 한 경우

이 경우에는 공유물분할이 아니라 서로 명의신탁을 해지하고 자기가 소유한 특정 부분에 대한 이전등기를 청구하는 방식으로 정리합니다.

공유자 한 명이 매각에 반대하는 경우

주택은 물리적으로 나누기 어려워 현물분할보다 경매로 매각해 대금을 지분대로 나누는 방식이 선택되는 경우가 많습니다.

현물분할을 원하는 공유자

법원은 측량 감정과 시가 감정을 거쳐 각 부분의 가치가 지분 비율에 맞도록 분할선을 정하고, 차이가 나면 금전으로 조정하게 할 수 있습니다.

지분 매매 협상 결렬

합의한 가격은 매매계약서에 지급 일정과 지분 이전등기 시점을 함께 정해 한쪽이 약속을 어길 때를 대비합니다.

공유자 채권자의 경매 위험

경매로 분할하면 매각으로 권리가 정리되는 방향으로 진행되므로, 담보 부담이 복잡한 공유물은 분할 방법 선택에서 이 점을 고려하세요.

01

원하는 분할 방법

부동산을 계속 갖고 싶은지, 돈으로 정리하고 싶은지 먼저 정하세요. 그에 따라 주장할 분할 방법이 달라집니다.

02

등기부상 공유자 전원

공유자 명단과 지분을 표로 정리해 두면 상담에서 누구를 당사자로 할지 바로 판단할 수 있습니다.

03

지분별 근저당·가압류

지분마다 근저당이나 가압류가 따로 설정되어 있는지 등기부 을구를 확인하세요. 분할 방법에 따라 남는 위치가 달라집니다.

04

사망한 공유자 여부

공유자 중 사망한 사람이 있다면 상속인이 누구인지 파악해야 합니다. 상속인 전원이 당사자가 됩니다.

05

현재 사용 현황

임차인이 있다면 임대차 계약 내용과 보증금 규모를 확인해야 분할 뒤 정리 방법을 정할 수 있습니다.

06

분할 후 세금

경매분할과 현물분할은 세금 부담이 다를 수 있어, 방법별로 실수령액을 비교해 보는 것이 좋습니다.

01

협의분할의 방식과 효력

분할 합의서에는 분할 방법, 각자 받을 부분이나 금액, 등기 절차와 시기, 측량과 세금 같은 비용 부담을 구체적으로 적습니다.

02

분할 방법별 가능성

구조상 나누기 어려운 주택이나 상가 건물은 경매분할이, 넓고 도로 접면이 좋은 토지는 현물분할이 선택될 가능성이 높습니다.

03

혼자 쓰는 공유자에 대한 청구

소수 지분권자가 독점할 때 다른 소수 지분권자는 공유물 인도를 청구할 수는 없고 독점적 점유를 방해하지 말라고 청구할 수 있다는 것이 현재 판례입니다.

04

조정 뒤 등기

공유자끼리 협의로 분할하거나 소송 중 조정이 성립한 경우에는 등기를 마쳐야 소유권이 바뀐다는 것이 판례입니다.

05

가액보상이 인정되는 경우

지급할 금액은 분할 당시 시가를 기준으로 정하므로 감정 결과에 따라 부담이 크게 달라집니다.

01

가정법원 절차를 건너뛰는 것

잘못된 절차로 시간을 보내면 그사이 부동산 상황이 바뀌거나 공유자가 지분을 처분할 수 있어 처음부터 순서를 정확히 잡아야 합니다.

02

분필이 불가능한 분할안

원하는 분할선이 건축법상 최소 대지 면적이나 농지법상 분할 제한에 걸리면 판결을 받아도 분필 등기가 어려울 수 있습니다.

03

단독 소유만 주장하는 것

가액보상으로 단독 소유를 원하면서 지분 가치를 지급할 능력을 보여주지 못하면 법원은 경매분할을 선택할 수 있습니다.