서울 공유물분할변호사

실제 경계와 지분 등기가 다른 경우

토지의 특정 부분을 각자 사서 쓰면서 등기만 전체에 대한 지분으로 한 경우에는 구분소유적 공유 관계로 보아 일반 공유물분할과 다르게 처리합니다.

가액보상으로 단독 소유하려는 경우

가액보상이 인정되려면 단독 소유를 받는 공유자에게 지분 가치를 지급할 능력이 있고, 그 방식이 공유자 사이에 공평하다는 사정이 필요합니다.

공유자 채권자의 경매 위험

경매로 분할하면 매각으로 권리가 정리되는 방향으로 진행되므로, 담보 부담이 복잡한 공유물은 분할 방법 선택에서 이 점을 고려하세요.

넓은 공유 토지를 나눠 각자 소유하고 싶은 경우

법원은 측량 감정과 시가 감정을 거쳐 각 부분의 가치가 지분 비율에 맞도록 분할선을 정하고, 차이가 나면 금전으로 조정하게 할 수 있습니다.

시세 평가를 두고 갈등이 생긴 경우

합의한 가격은 매매계약서에 지급 일정과 지분 이전등기 시점을 함께 정해 한쪽이 약속을 어길 때를 대비합니다.

01

누가 쓰고 있는지

공유자 한 명이 혼자 쓰고 있다면 사용을 시작한 시점과 사용 방식을 기록해 두세요.

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취득세·양도소득세

경매분할과 현물분할은 세금 부담이 다를 수 있어, 방법별로 실수령액을 비교해 보는 것이 좋습니다.

03

원하는 분할 방법

원하는 방법과 차선책을 함께 정리해 두면 조정에서 협상 폭을 정하기 쉽습니다.

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감정 전 가격 확인

시세를 알고 있어야 경매로 갈 때 예상 손실을 비교해 볼 수 있습니다.

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지분에 걸린 권리

지분 담보가 있으면 경매 대금에서 먼저 정리될 수 있어, 실제로 받을 금액을 계산할 때 함께 봐야 합니다.

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토지 분할 가능성

서울 토지의 용도지역과 면적을 먼저 확인해 두면 현물분할이 가능한지 빠르게 판단할 수 있습니다.

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협의분할의 방식과 효력

합의 뒤 공유자가 등기에 협조하지 않으면 합의서를 근거로 등기 절차 이행을 청구하는 소송을 할 수 있습니다.

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법원은 어떤 방법을 고를까

경매분할 전망이 높은 부동산이라면 모든 공유자가 경매 손실을 볼 수 있다는 점을 들어 일반 매각 합의를 설득할 수 있습니다.

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판결 분할과 협의 분할

공유자끼리 협의로 분할하거나 소송 중 조정이 성립한 경우에는 등기를 마쳐야 소유권이 바뀐다는 것이 판례입니다.

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분할 후 담보 부담

담보 부담이 복잡하다면 분할 전에 담보권자와 협의해 담보를 특정 부분으로 옮기는 방안을 검토할 수 있습니다.

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경매분할 후 받는 돈

매각 대금에서 경매 비용과 담보권자의 몫을 정리한 뒤 남은 금액을 공유자들이 지분 비율대로 받습니다.

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소송 중 다른 공유자의 지분 처분을 방치하는 것

지분 처분 우려가 있다면 소송 전에 그 지분에 처분금지가처분을 해 두어 당사자를 고정하세요.

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분필이 불가능한 분할안

원하는 분할선이 건축법상 최소 대지 면적이나 농지법상 분할 제한에 걸리면 판결을 받아도 분필 등기가 어려울 수 있습니다.

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시세보다 싸게 팔리는 위험을 모르는 것

경매분할은 시세보다 낮은 가격에 매각되는 경우가 많아 모든 공유자가 손해를 볼 수 있으므로 경매만을 목표로 소송하는 것은 신중해야 합니다.