서울 · 상가·임대차 분쟁

서울 임대차전문변호사

한 사건에 여러 유형이 겹치는 경우가 많습니다. 갱신 거절을 당한 상가 임차인은 권리금과 보증금, 원상복구 문제가 동시에 생기므로 순서를 정해 대응해야 합니다.

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대표번호 1800-9730

서울에는 민사 1심을 맡는 지방법원이 다섯 곳 있어, 같은 서울 사건이라도 상대방 주소나 부동산이 있는 구에 따라 소송을 낼 법원이 달라집니다.

권리금은 법이 정한 기간 동안 회수 기회가 보호됩니다. 임대인이 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 막으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

갱신 거절의 정당성이나 권리금 방해처럼 법적 판단이 필요한 쟁점은 증거 조사가 가능한 소송이 더 적합할 수 있습니다.

이런 경우 임대차전문변호사 상담이 필요합니다

건물에 비가 새는데 임대인이 수리를 하지 않는 경우

전구 교체 같은 작은 수선은 임차인이 부담하기로 정할 수 있지만, 건물 구조나 주요 설비의 수리까지 떠넘기는 특약은 제한될 수 있습니다.

몇 달째 월세가 들어오지 않는 경우

해지 통지는 연체 사실과 금액, 해지 의사를 적어 내용증명으로 보내고, 통지가 도달한 날을 기록해 두세요.

차임 감액 청구를 고민하는 경우

감액 청구는 주변 임대 시세 하락, 상권 변화, 공공 부담 변동 같은 객관적인 자료로 뒷받침해야 받아들여질 가능성이 높습니다.

여러 분쟁이 겹친 상가 임차인

원상복구 범위는 새 임차인이 시설을 인수하는지에 따라 달라지므로 권리금 협상과 함께 정리하는 것이 효율적입니다.

임대인이 직접 장사하겠다며 거절한 경우

임대차 종료 6개월 전부터 종료할 때까지 임대인이 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 됩니다.

임대차전문변호사 권리·결과 기준

권리금을 얼마까지 받을 수 있는지

임대차전문변호사 사건에서 권리금 액수가 다투어지면 감정으로 종료 당시 권리금을 정하게 되고, 주선 기록이 배상 인정 여부를 좌우합니다.

월세를 못 냈을 때의 결론

차임 연체액이 주택은 2기, 상가는 3기에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가는 3기 연체 사실만으로도 갱신을 거절할 수 있습니다.

월세 인상 한도

적정 차임을 두고 다투면 감정으로 금액을 정하는 경우가 많습니다. 주변 시세 자료를 미리 모아 두면 조정이나 소송에서 도움이 됩니다.

임대차전문변호사 절차와 진행 순서

계약서 점검
분쟁 유형이 여러 개라면 기한이 가장 먼저 닥치는 것부터 순서를 정하는 것이 권리를 잃지 않는 방법입니다.
서류임대차계약서·특약 · 차임 납부 내역 · 주고받은 통지·메시지
권리 행사 기록 남기기
서울 점포나 집의 임대인이 통지를 받지 않으려 한다면 내용증명의 반송 기록도 도달 다툼에서 쓰일 수 있으니 버리지 말고 보관하세요.
기간상가 갱신 요구 만료 6개월~1개월 전서류갱신 요구·거절 통지서 · 새 임차인 주선 기록 · 해지 통지서
임대차 분쟁조정
상대방이 조정에 응하지 않거나 합의가 안 되면 조정 과정에서 드러난 쟁점을 정리해 소송을 준비합니다.
서류조정신청서 · 쟁점별 자료
법원에 판단 구하기
적정 차임이나 권리금 액수가 쟁점이라면 감정을 신청해 객관적인 금액을 판단받습니다.
서류점유이전금지가처분 신청서 · 소장 · 감정신청서
인도 집행과 금전 정산
인도 집행 전에 남은 물건 처리와 이사 날짜를 협의해 두면 집행 비용과 추가 분쟁을 줄일 수 있습니다.
서류집행문 · 인도 집행 신청서 · 정산 확인서

핵심 필요 서류

임대차계약서·특약
차임 납부 내역
주고받은 통지·메시지
갱신 요구·거절 통지서
새 임차인 주선 기록
해지 통지서
조정신청서
쟁점별 자료
점유이전금지가처분 신청서
소장
감정신청서
집행문
인도 집행 신청서
정산 확인서

임대차전문변호사 관련 기한·소요기간

분쟁 유형별 소요 기간

인도 판결 뒤 집행관의 강제집행까지는 추가로 몇 주에서 몇 달이 걸릴 수 있어, 자진 퇴거 협의를 병행하는 것이 좋습니다.

임대차 분쟁의 핵심 기한

상가 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 계약은 1년 연장된 것으로 봅니다.

임대차전문변호사 비용·상담료·착수금 안내

명도 집행 비용

인도 강제집행에는 집행관 수수료와 노무비, 짐 보관 비용이 들고, 이 비용은 나중에 임차인에게 청구할 수 있습니다.

배상 한도

임대차 종료 당시의 권리금은 감정평가로 정하는 경우가 많고, 영업시설, 거래처, 영업상 노하우, 상가 위치의 이점이 반영됩니다.

임대차전문변호사 관련 필요 서류

갱신·권리금 다툼 자료

주변 상가의 임대 시세 자료나 공실 현황은 과도한 차임 요구나 감액 청구의 타당성을 보여주는 데 쓰입니다.

건물 인도 소송 자료

해지 통지서와 도달 증명은 계약이 언제 끝났는지를 확정하는 자료이므로 반드시 보관합니다.

임대차전문변호사 상담 전 체크리스트

새 소유자 정보

계약 중에 건물주가 바뀌었다면 바뀐 시점과 새 소유자 정보를 등기부로 확인하세요.

고장·누수 알린 기록

임대인이 수리를 거부하거나 미뤘다면 그 답변을 그대로 보관하세요.

갱신 요구·거절 통지 기록

갱신을 요구하거나 거절한 통지를 언제 어떤 방법으로 보냈는지 확인하세요. 기한 안이었는지가 권리 유무를 가릅니다.

차임 납부 내역

밀린 달이 있다면 몇 기인지 계산해 두세요. 주택 2기, 상가 3기가 해지의 기준이 됩니다.

계약서 특약

재건축 계획을 계약할 때 알렸는지 특약이나 설명 자료에 남아 있는지 확인하세요. 갱신 거절 사유와 직결됩니다.

새 임차인을 소개한 증거

신규임차인과 쓴 권리금 계약서나 합의 내용이 있다면 금액이 적힌 부분까지 보관하세요.

임대차전문변호사 관련 실무상 주요 쟁점

분쟁 유형별 적용 규정 정리

보증금 반환은 대항력·우선변제권과 임차권등기명령, 계약 갱신은 계약갱신요구권과 거절 사유, 차임 조정은 증액 한도와 감액 청구 규정이 기준이 됩니다.

어떤 절차가 내 사건에 맞나

조정은 비용이 적고 빠르지만 상대방이 응하지 않으면 진행되지 않고, 집행력을 가지려면 강제집행 승낙 합의가 필요합니다.

차임 증액 한도와 감액 청구

보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 법이 정한 전환율을 넘는 월세를 받을 수 없으므로 전환 계산이 맞는지 확인하세요.

주택 임대인의 실거주 주장

임차인은 이사한 뒤에도 그 집의 확정일자 부여 현황이나 전입세대를 확인해 제3자 임대 여부를 알아볼 수 있습니다.

차임 연체와 계약 해지

상가는 연체액이 3기의 차임액에 이르면, 주택은 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 횟수가 아니라 연체된 금액의 합계로 판단합니다.

임대차전문변호사 가정 사례로 보는 진행

실거주한다며 나가게 한 뒤 다른 세입자가 들어왔다면

손해배상 계산에는 이전 차임과 새 차임의 차이 등이 쓰이므로, 나올 당시 계약 조건을 정리해 두면 청구가 쉬워집니다.

월세를 크게 올려 달라고 한다면

인상에 동의하지 않는다면 기존 차임은 계속 내면서 다투는 것이 안전합니다. 차임을 끊으면 연체 해지로 번질 수 있기 때문입니다.

재건축 통보를 받았다면

재건축을 이유로 갱신을 거절당했다면 계약할 때 재건축 계획을 구체적으로 알렸는지부터 확인할 수 있습니다. 알리지 않았다면 거절 사유가 인정되지 않을 수 있습니다.

임대차전문변호사와 혼동하기 쉬운 유사절차와의 차이점

갱신 기간과 거절 사유 비교

주택 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사해 2년을 연장할 수 있고, 상가 임차인은 최초 계약일부터 10년을 넘지 않는 범위에서 여러 번 갱신을 요구할 수 있습니다.

돌려받을 수 있는 돈의 종류

다만 계약서에 원상복구 특약이 있으면 유익비 상환 청구를 미리 포기한 것으로 보는 경우가 많아 특약 문구가 중요합니다.

임대차전문변호사 진행 시 자주 하는 실수와 주의사항

구두 합의로 분쟁을 끝내는 실수

임대인과 말로 합의하고 끝내면 합의 내용이 지켜지지 않을 때 다시 처음부터 다퉈야 합니다.

짐을 임의로 빼는 것

임차인의 짐을 허락 없이 빼내 버리면 재물손괴나 절도 문제로 번질 수 있어 분쟁이 더 커집니다.

갱신 거절 특약을 간과하는 것

재건축을 이유로 권리금 회수까지 막히는지는 따로 따져야 하므로, 거절 통지를 받으면 권리금 보호 요건부터 확인하세요.

(01)

서울 임대차 분쟁에서 조력이 필요한 이유

임대차 분쟁은 기한과 통지 방법이 권리의 존재를 좌우합니다. 갱신·권리금·차임·명도가 얽혀 있어 전체 순서를 함께 설계해야 합니다.

분쟁조정 신청과 조정서 작성
권리금 주선 기록과 손해배상 청구
주택·상가 적용 법과 환산보증금 판단
점유이전금지가처분·인도 소송과 집행
필요비·유익비 청구 기한 관리

(02)

서울 임대차 사건 선임 전 확인 사항

서울 점포 사건이라면 조정부터 인도 집행까지 어디까지 맡는지, 비용은 어떻게 드는지 물어보세요.

통지 문안 작성을 함께 해 주는지
명도 집행까지 일정과 비용을 안내하는지
권리금 감정과 배상 한도를 구체적으로 설명하는지
계약서 특약과 갱신 이력을 먼저 검토하는지

함께 알아두면 도움되는 개념

서울 전세보증금반환소송전세보증금 반환 소송이 소장 접수부터 판결, 강제경매까지 어떤 순서로 진행되고 각 단계에서 무엇을 챙겨야 하는지 정리했습니다.서울 상가임대차소송변호사상가 계약갱신요구권 행사와 임대인의 갱신 거절, 차임 증액·감액을 둘러싼 분쟁에서 영업을 지키는 방법을 정리했습니다.서울 민사전문변호사민사 사건을 맡길 곳을 고를 때 무엇으로 전문성을 판단할지, 상담에서 확인할 질문과 기준을 정리했습니다.서울 임대차소송변호사임대인의 건물 인도 소송과 밀린 차임·부당이득 청구, 임차인의 방어와 비용 상환 청구까지 임대차 소송의 양쪽 쟁점을 정리했습니다.

서울 관할 법원

민사 1심

서울 지역 민사 사건의 1심은 서울중앙·동부·남부·북부·서부지방법원 중 관할 법원에서 진행됩니다. 서울 사건은 자치구마다 담당 지방법원이 다르고, 계약서에 관할 법원을 따로 정해 두었다면 그 법원에 낼 수도 있습니다.

재판 진행과 항소

소장은 법원 종합민원실에 직접 내거나 전자소송으로 제출할 수 있고, 전자소송으로 내면 인지대가 일부 감액됩니다. 합의부가 1심을 한 사건의 항소심은 서울고등법원이 맡습니다.

서울에서 알아둘 점

서울 안에서는 계약한 곳, 상대방이 사는 곳, 부동산이 있는 곳이 서로 다른 구인 경우가 흔합니다. 여러 법원이 관할을 가질 수 있으니 증인이나 현장과 가까운 곳, 집행이 쉬운 곳을 따져 소송을 낼 법원을 고르세요.

서울의 민사 1심 법원은 자치구에 따라 나뉩니다. 종로·중구·강남·서초·관악·동작은 서울중앙, 성동·광진·강동·송파는 서울동부, 영등포·강서·양천·구로·금천은 서울남부, 동대문·중랑·성북·도봉·강북·노원은 서울북부, 서대문·마포·은평·용산은 서울서부지방법원입니다.

서울 관할 기관 안내

서울 민사 사건이 진행되는 순서

1단계 · 소장 접수와 답변 — 서울중앙·동부·남부·북부·서부지방법원 중 관할 법원

전자소송으로 서울중앙·동부·남부·북부·서부지방법원 중 관할 법원에 소장을 내면 서류 제출과 송달 확인을 온라인으로 할 수 있습니다. 청구 금액이 3천만원 이하면 절차가 간단한 소액사건으로 진행됩니다.

2단계 · 변론과 판결

판결이 선고되면 판결문을 받은 날부터 2주 안에 항소할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 판결이 확정되어 강제집행의 근거가 됩니다.

3단계 · 항소 — 서울고등법원

서울고등법원까지 가는 사건은 기간이 길어지므로, 1심 단계부터 증거와 주장을 충분히 내 두는 것이 좋습니다.

상담 전 자주 묻는 질문

주택은 주거용 건물의 임대차에 주택임대차보호법이, 사업자등록 대상 건물의 영업용 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

상담에서 원하는 결과가 계속 거주·영업인지, 금전 정산인지 먼저 정해 두면 절차 선택이 쉬워집니다.

계약 종료나 해지를 통지한 뒤에도 나가지 않으면 점유이전금지가처분을 신청하고 건물 인도 소송을 제기합니다.

기준 초과 여부에 따라 적용 규정이 달라지므로 보증금에 월세를 환산해 더한 금액이 지역 기준 안인지 먼저 계산해 보세요.

상가 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다.

증액 뒤 1년 안에는 다시 증액을 요구할 수 없으니 마지막 증액 날짜를 확인하세요.

상담 안내

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