구로구 상가임대차소송변호사

매출이 급감해 월세를 낮추고 싶은 경우

경제 사정이 크게 바뀌어 약정한 차임이 적절하지 않게 되면 임차인은 차임 감액을 청구할 수 있습니다.

월세를 계속 밀리는 임차인을 내보내려는 경우

임차인이 나가지 않으면 건물 인도 소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘기는 것을 막습니다.

법정 사유 없는 갱신 거절

임대인이나 가족의 직접 영업은 상가 계약갱신 거절 사유에 해당하지 않으므로, 기한 안에 갱신을 요구했다면 계약은 갱신된 것으로 볼 수 있습니다.

전차인이 점포를 쓰고 있는 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 점포를 다른 사람에게 빌려주거나 임차권을 넘기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

갱신하면서 차임 증액을 요구받은 경우

상가와 주택 모두 차임이나 보증금 증액은 기존 금액의 5퍼센트를 넘을 수 없고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

01

조정 신청 경험

조정이 성립하지 않았다면 그 과정에서 드러난 쟁점을 정리해 두면 소송 준비가 빨라집니다.

02

차임 비교 자료

상권 변화나 공실 증가처럼 차임에 영향을 준 사정이 있다면 기사나 자료로 남겨 두세요.

03

보낸 통지와 받은 통지

임대인에게서 받은 통지가 있다면 받은 날짜와 적힌 사유를 그대로 보관하세요.

04

월세 낸 기록

밀린 달이 있다면 몇 기인지 계산해 두세요. 주택 2기, 상가 3기가 해지의 기준이 됩니다.

05

고장·누수 알린 기록

누수나 설비 고장을 임대인에게 알린 날짜와 방법을 정리하세요. 수선 의무 다툼의 근거가 됩니다.

06

최초 계약일과 갱신 이력

최초 계약일과 지금까지 갱신한 횟수를 확인하세요. 상가 갱신요구권 10년이 얼마나 남았는지 계산하는 기준입니다.

01

갱신 뒤 계약 조건

갱신 요구는 권리이므로 임대인의 동의가 필요하지 않고, 요구가 도달하면 거절 사유가 없는 한 효력이 생깁니다.

02

차임을 법원이 정하는 경우

차임 증액이나 감액을 두고 합의가 안 되면 차임 증감 확인 소송을 제기하고, 법원은 감정으로 적정 차임을 판단합니다.

03

정당한 거절 사유

새 임차인이 보증금이나 차임을 낼 능력이 없거나, 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우처럼 법이 정한 사유가 있으면 임대인의 거절이 정당할 수 있습니다.

04

배상액 산정 방식

임대인이 실거주하려 했으나 질병이나 해외 발령처럼 예상하지 못한 사정으로 들어오지 못했다면 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

05

전차인의 지위

임차인이 임대인 동의 없이 전대하거나 임차권을 양도하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 전차인은 임대인에게 권리를 주장하지 못합니다.

01

시설비를 회수할 수 있다고 믿는 실수

시설 투자비는 권리금으로 회수하는 경우가 많으므로, 권리금 회수 기회 보호 요건을 알고 계약 종료 전에 새 임차인 주선을 준비하세요.

02

주선 시기를 놓치는 것

새 임차인과의 권리금 계약서에는 임대인의 임대차 계약 체결을 조건으로 한다는 조항을 넣어 두어야 계약이 무산될 때 분쟁이 줄어듭니다.

03

조정 결과를 문서로 확정하지 않는 것

분쟁조정위원회 조정서에 강제집행을 승낙하는 합의를 담으면 집행력이 생기므로, 합의가 가능하다면 조정 절차로 정리하는 것이 안전합니다.