양천구 임대차전문변호사

리모델링 계획으로 갱신이 거절된 경우

갱신 거절이 정당하더라도 권리금 회수 기회 보호가 문제 될 수 있으므로 새 임차인 주선 가능성도 함께 따져야 합니다.

임차인이 허락 없이 가게를 다른 사람에게 넘긴 경우

임대인이 전대 사실을 알고도 오랫동안 이의하지 않고 월세를 받아 왔다면 묵시적 동의로 볼 여지가 있어 다툼이 생길 수 있습니다.

허위 실거주가 의심되는 경우

손해배상액은 법이 정한 방식으로 계산한 금액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 하므로 당시 차임과 새 계약 조건을 확인해야 합니다.

퇴거를 앞두고 문제가 동시에 생긴 경우

원상복구 범위는 새 임차인이 시설을 인수하는지에 따라 달라지므로 권리금 협상과 함께 정리하는 것이 효율적입니다.

건물에 비가 새는데 임대인이 수리를 하지 않는 경우

임차인이 필요한 수리를 먼저 하고 비용을 냈다면 곧바로 임대인에게 청구할 수 있으므로 수리 전 사진과 영수증을 보관하세요.

01

필요비·유익비 자료

원상복구 범위를 두고 다툴 것 같다면 입주 당시 상태를 보여 주는 사진을 찾아 두세요.

02

갱신 요구·거절 통지 기록

갱신을 요구하거나 거절한 통지를 언제 어떤 방법으로 보냈는지 확인하세요. 기한 안이었는지가 권리 유무를 가릅니다.

03

환산보증금 계산

겸용 건물이라면 실제 사용 모습을 보여 주는 사진이나 자료를 모아 두세요.

04

몇 번 갱신했는지

갱신할 때마다 새 계약서를 썼는지, 기간만 늘렸는지 정리해 두면 갱신 이력을 증명하기 쉽습니다.

05

권리금 계약서

권리금을 받으려면 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선한 기록이 필요합니다. 소개한 날짜와 방법을 정리하세요.

06

원상복구·권리금 조항

재건축 계획을 계약할 때 알렸는지 특약이나 설명 자료에 남아 있는지 확인하세요. 갱신 거절 사유와 직결됩니다.

01

유형 분류표

수선, 필요비·유익비, 무단 전대는 민법 규정이 기본이 되고 특약으로 달리 정한 부분이 있는지 확인해야 합니다.

02

절차별 장단점

조정은 비용이 적고 빠르지만 상대방이 응하지 않으면 진행되지 않고, 집행력을 가지려면 강제집행 승낙 합의가 필요합니다.

03

영업 양도와 임대인 동의

무단 전대가 있었더라도 임대인과의 신뢰 관계를 깨뜨리지 않는 특별한 사정이 있으면 해지가 제한될 수 있다는 판례도 있습니다.

04

차임 증액 한도와 감액 청구

갱신이 아니라 계약이 끝나고 새로 계약을 맺는 경우에는 증액 한도가 적용되지 않을 수 있어 새 계약인지 갱신인지가 쟁점이 됩니다.

05

권리금 회수 방해의 유형

임차인이 계약갱신요구권 10년을 모두 사용한 뒤라도 권리금 회수 기회는 보호된다는 것이 판례입니다.

01

갱신 요구 기한을 넘기는 것

갱신 요구와 함께 차임 조정을 협의한다면 갱신 요구 자체는 조건 없이 분명히 해 두어야 거절의 정당성을 다툴 수 있습니다.

02

인테리어 비용을 날리는 것

원상복구 범위를 두고 다투지 않도록 입점 당시 상태를 사진으로 남기고 전 임차인에게서 인수한 시설 목록을 보관하세요.

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합의서에 집행력을 두지 않는 것

제소전화해를 이용하면 퇴거 약속을 어겼을 때 곧바로 인도 집행을 할 수 있어 임대인 쪽에서 많이 활용합니다.