전세보증금변호사

매매로 임대인이 변경된 경우

대항력을 갖춘 임차인이라면 집을 산 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다.

보증금을 못 받았는데 새집으로 이사해야 하는 경우

짐 일부를 남겨 두면 계속 점유한 것으로 보아 차임 상당액을 공제당할 수 있으니 완전히 비우고 사진으로 상태를 남겨 두는 것이 좋습니다.

점포를 비웠는데 보증금이 안 나오는 경우

환산보증금이 기준을 넘더라도 사업자등록과 건물 인도를 갖췄다면 새 소유자에게 대항할 수 있어, 건물이 팔려도 보증금을 청구할 상대가 남습니다.

보증금 차액을 마련해야 하는 임대인

합의 내용은 공정증서나 법원 조정으로 남기면 임차인도 안심하고 기다릴 수 있어 등기와 소송을 피할 가능성이 커집니다.

살던 집이 경매에 넘어간 경우

배당금을 받으려면 낙찰자에게 집을 넘겨주었다는 확인서가 필요합니다. 배당기일과 이사 일정을 함께 맞춰 두세요.

01

임대인 연락처와 주소

임대인의 현재 주소와 연락처를 확인해 두세요. 소송 서류가 송달되지 않으면 절차가 늦어집니다.

02

보증보험 가입 여부

보증 가입자는 보증기관에 청구한 뒤 남은 금액만 임대인에게 다투면 되므로 청구 순서를 먼저 정하세요.

03

공제될 금액 확인

관리비 정산이 남았다면 정산서를 받아 공제 금액을 확정해 두는 것이 청구 금액 다툼을 줄입니다.

04

계약서와 확정일자

임대차계약서 원본과 확정일자를 받은 날짜를 확인하세요. 배당 순위를 따질 때 가장 먼저 보는 자료입니다.

05

새 집 입주 일정

새 집 입주일이 정해졌다면 그 전에 임차권등기가 등기부에 올라갈 수 있는지부터 계산하세요.

06

갱신 거절을 알린 증거

만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다고 알린 기록이 있는지 확인하세요. 문자라도 날짜가 남아 있어야 합니다.

01

임대인의 증명 책임

임차인이 만든 손상이라는 점과 수리 비용은 공제를 주장하는 임대인이 증명해야 하므로, 입주 당시 사진이 없다면 공제가 인정되기 어렵습니다.

02

집을 돌려받는 절차

임차인이 계약 종료 뒤 계속 사용한 기간에 대해서는 차임 상당액을 청구하거나 반환할 보증금에서 공제할 수 있습니다.

03

통상 손모와 임차인 책임

보증금에서 공제하려는 손상과 비용은 임대인이 증명해야 하므로 입주 당시 상태를 보여주는 사진과 계약서 특약이 결정적인 자료가 됩니다.

04

전입·거주·확정일자

집을 넘겨받아 살면서 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 받으면 경매에서 순위에 따라 먼저 배당받는 우선변제권이 생깁니다.

05

대항력 있는 임차인의 지위

임차인의 대항력이 가장 앞선 근저당이나 압류보다 먼저 생겼다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

01

선순위 권리를 확인하지 않는 실수

다가구주택은 선순위 임차인들의 보증금 현황을 확인해야 하는데, 이 설명을 듣지 못했다면 중개사에게 확인서를 요구하세요.

02

사진 없이 집을 넘기는 것

임대인이 견적서만 제시하고 실제로 수리하지 않았다면 공제의 근거가 약해지므로 실제 시공 영수증을 요구하세요.

03

반환 약속만 받고 두는 것

임대인의 곧 돌려주겠다는 약속만 믿고 몇 달을 기다리는 사이 근저당이 추가되거나 세금이 체납되어 회수 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.