성동구 전세보증금변호사

새 집주인이 보증금을 모른다고 하는 경우

새 소유자가 보증금 액수를 모른다고 하면 계약서와 보증금 이체 내역, 확정일자 부여 기록으로 금액을 증명하면 됩니다.

만기 두 달 전 대응

전세대출이 있다면 대출 만기와 연장 가능 여부를 은행에 미리 확인하세요. 보증금 반환이 늦어질 때를 대비해 연장 요건을 알아 두어야 합니다.

시세가 떨어져 새 임차인에게 받을 보증금이 부족한 경우

반환 자금 대출이 가능한지 금융기관에 확인하고, 대출 실행 날짜에 맞춰 임차인과 반환 날짜를 문서로 약속하는 것이 분쟁을 막는 방법입니다.

도배·장판 비용을 떼겠다는 경우

입주 당시와 퇴거 당시의 사진을 비교하면 임차인이 만든 손상인지 원래 있던 상태인지 가릴 수 있습니다. 사진이 없다면 입주 시 계약서 특약을 확인하세요.

보증기관에 보증금을 청구하려는 경우

보증 한도를 넘는 보증금이나 보증 대상이 아닌 금액은 임대인을 상대로 따로 청구해야 하므로 반환 소송을 함께 검토합니다.

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마지막 납부 내역

차임을 자동이체로 냈다면 이체 내역을 한 번에 출력해 두면 편합니다.

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임대인의 다른 재산

임대인이 운영하는 사업장이나 거래 은행을 알고 있다면 그 정보도 회수 경로를 찾는 데 도움이 됩니다.

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지금 등기부 상태

등기부를 새로 떼어 근저당, 압류, 신탁등기가 언제 들어왔는지 확인하세요. 회수 가능 금액을 계산하는 출발점입니다.

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계약서와 확정일자

임대차계약서 원본과 확정일자를 받은 날짜를 확인하세요. 배당 순위를 따질 때 가장 먼저 보는 자료입니다.

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다가구 선순위 보증금

같은 건물에서 보증금을 못 받은 세입자가 여럿이라면 함께 대응할 수 있는지, 피해자 지원 대상인지 검토해 볼 수 있습니다.

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전출 여부 확인

지금까지 전입이 한 번도 빠지지 않았는지 확인하세요. 중간에 주소를 옮겼다면 대항력이 끊겼을 수 있습니다.

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임대인의 증명 책임

임차인이 만든 손상이라는 점과 수리 비용은 공제를 주장하는 임대인이 증명해야 하므로, 입주 당시 사진이 없다면 공제가 인정되기 어렵습니다.

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보증금을 받고도 나가지 않는 임차인

임차인이 계약 종료 뒤 계속 사용한 기간에 대해서는 차임 상당액을 청구하거나 반환할 보증금에서 공제할 수 있습니다.

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신탁·다가구 주택의 위험

다가구주택 계약 때 받은 선순위 보증금 설명이 사실과 달랐다면 중개사의 설명의무 위반을 따질 근거가 됩니다.

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보증금 반환 상대가 사라졌을 때

임대인이 사망했다면 상속인들이 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 공동상속인 각자에게 전액 반환을 청구할 수 있는지는 판례상 쟁점이 되므로 청구 방식을 정해야 합니다.

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선순위 임차인과 낙찰자의 인수

배당요구를 했는데 배당금이 보증금에 모자란다면 남은 금액은 낙찰자에게 요구할 수 있어 대항력은 끝까지 의미가 있습니다.

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퇴거 당일 공제 금액에 동의하는 실수

집을 넘길 때 방마다 사진과 영상을 남기지 않으면 퇴거 뒤 생긴 손상까지 임차인 책임으로 떠안을 수 있습니다.

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경매 우편물을 확인하지 않는 실수

경매가 시작되면 법원에서 배당요구 종기를 알리는 우편이 옵니다. 이 기한을 넘기면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.

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피해자 지원 제도를 모르는 실수

전세사기피해자로 결정되면 경매 유예나 정지, 우선매수권 같은 지원을 받을 수 있는지 판단받게 되므로 신청을 미루지 마세요.