성동구 · 상가·임대차 분쟁

성동구 임대차소송변호사

인도 소송을 제기하기 전에는 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정해야 합니다. 이 단계를 빼면 판결을 받고도 집행하지 못할 수 있습니다.

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대표번호 1800-9730

성동구 성수동은 오래된 수제화 공장과 창고가 상업 공간으로 바뀌며 임대료가 크게 오른 곳으로, 상가 임대차를 둘러싼 긴장이 큰 지역입니다.

월세를 올리거나 내리는 문제도 법의 한도가 있습니다. 계약 기간 중이나 갱신할 때의 증액은 일정 비율을 넘을 수 없고, 경제 사정이 크게 바뀌면 감액을 청구할 수도 있습니다.

계약이 끝난 뒤 임차인이 계속 점유했다면 임대인은 그 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있지만, 임차인이 영업하지 않고 보증금 때문에 점유만 했다면 인정 범위가 달라질 수 있습니다.

이런 경우 임대차소송변호사 상담이 필요합니다

집주인이 들어와 산다며 나가라는 경우

이사 뒤에도 전입세대 확인이나 확정일자 부여 현황을 통해 새 임차인이 들어왔는지 확인할 수 있는 방법이 있으니 알아 두세요.

갱신하면서 차임 증액을 요구받은 경우

상가와 주택 모두 차임이나 보증금 증액은 기존 금액의 5퍼센트를 넘을 수 없고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

월세를 계속 밀리는 임차인을 내보내려는 경우

임차인이 나가지 않으면 건물 인도 소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘기는 것을 막습니다.

전차인이 점포를 쓰고 있는 경우

무단 전대는 상가 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유이기도 하므로, 실제로 누가 영업하고 있는지 사업자등록과 현장 확인으로 증거를 모으세요.

명도 소송 피고가 된 임차인

임대인이 공제를 주장하는 연체 차임과 원상복구비가 있다면 금액을 다투는 자료를 함께 내 반환받을 보증금을 확정하세요.

임대차소송변호사 권리·결과 기준

연체·명도 분쟁의 결과

차임 연체액이 주택은 2기, 상가는 3기에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가는 3기 연체 사실만으로도 갱신을 거절할 수 있습니다.

차임 조정 결과

차임이나 보증금 증액은 5% 한도이고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 다만 환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 이 한도가 적용되지 않습니다.

권리금 배상 한도

임대차소송변호사 사건에서 권리금 액수가 다투어지면 감정으로 종료 당시 권리금을 정하게 되고, 주선 기록이 배상 인정 여부를 좌우합니다.

임대차소송변호사 절차와 진행 순서

분쟁 유형 파악
분쟁 유형이 여러 개라면 기한이 가장 먼저 닥치는 것부터 순서를 정하는 것이 권리를 잃지 않는 방법입니다.
서류임대차계약서·특약 · 차임 납부 내역 · 주고받은 통지·메시지
기한 안에 통지하기
통지를 보낼 때는 요구 내용과 근거 조항, 회신 기한을 적어 두면 상대방의 대응을 기록으로 남기기 쉽습니다.
기간상가 갱신 요구 만료 6개월~1개월 전서류갱신 요구·거절 통지서 · 새 임차인 주선 기록 · 해지 통지서
소송 전 합의 시도
조정 신청서에는 원하는 결론과 그 근거가 되는 계약서·납부 내역·사진을 함께 내면 조정위원회가 쟁점을 빨리 파악합니다.
서류조정신청서 · 쟁점별 자료
가처분 뒤 본안 소송
임차인은 권리금 손해배상, 갱신 거절의 부당함을 전제로 한 손해배상, 필요비·유익비 상환, 차임 감액 확인 같은 청구로 소송을 제기합니다.
서류점유이전금지가처분 신청서 · 소장 · 감정신청서
판결 이행 받기
밀린 차임과 부당이득, 원상복구 비용은 보증금에서 공제해 정산하고, 남은 보증금은 인도와 동시에 돌려줍니다.
서류집행문 · 인도 집행 신청서 · 정산 확인서

핵심 필요 서류

임대차계약서·특약
차임 납부 내역
주고받은 통지·메시지
갱신 요구·거절 통지서
새 임차인 주선 기록
해지 통지서
조정신청서
쟁점별 자료
점유이전금지가처분 신청서
소장
감정신청서
집행문
인도 집행 신청서
정산 확인서

임대차소송변호사 관련 기한·소요기간

임대차 분쟁 해결에 걸리는 기간

건물 인도 소송은 임차인이 다투지 않으면 비교적 빠르지만, 갱신 거절의 정당성을 다투면 1심만 수개월 이상 걸립니다.

기한 달력

임차인이 지출한 필요비와 유익비의 상환 청구는 임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다.

임대차소송변호사 비용·상담료·착수금 안내

법원 비용 구조

분쟁조정위원회 조정은 신청 수수료가 적어 소송 인지대보다 부담이 적습니다.

권리금 감정

임차인에게도 협상 과정에서 잘못이 있었다면 배상액이 줄어들 수 있어 주선 과정을 성실히 기록해 두는 것이 좋습니다.

임대차소송변호사 관련 필요 서류

영업 관련 자료

갱신 요구와 새 임차인 주선을 통지한 내용증명, 새 임차인과의 권리금 계약서, 임대인의 거절 메시지가 권리금 분쟁의 핵심입니다.

차임 연체 입증

해지 통지서와 도달 증명은 계약이 언제 끝났는지를 확정하는 자료이므로 반드시 보관합니다.

임대차소송변호사 상담 전 체크리스트

수선 요청 기록

직접 수리했다면 수리 전후 사진과 비용 영수증을 함께 모아 두세요.

통지 날짜

임대인에게서 받은 통지가 있다면 받은 날짜와 적힌 사유를 그대로 보관하세요.

특약 문구 확인

재건축 계획을 계약할 때 알렸는지 특약이나 설명 자료에 남아 있는지 확인하세요. 갱신 거절 사유와 직결됩니다.

조정 신청 경험

조정이 성립하지 않았다면 그 과정에서 드러난 쟁점을 정리해 두면 소송 준비가 빨라집니다.

인테리어·수리 비용

임차인이 건물을 고치거나 시설을 들인 비용이 있다면 영수증과 공사 계약서를 모아 두세요.

몇 번 갱신했는지

갱신할 때마다 새 계약서를 썼는지, 기간만 늘렸는지 정리해 두면 갱신 이력을 증명하기 쉽습니다.

임대차소송변호사 관련 실무상 주요 쟁점

보증금 때문에 점유한 경우

임차인이 짐만 두고 영업이나 거주를 하지 않았다면 실질적인 이익이 없었다는 이유로 부당이득이 부정될 수 있다는 판례가 있습니다.

인도 판결의 집행

인도 판결에 집행문을 받아 집행관에게 인도 집행을 신청하면 집행관이 계고 후 집행 날짜를 정해 점유를 풀고 임대인에게 넘깁니다.

전차인의 지위

영업을 양도하면서 점포를 넘기는 경우에도 임대인의 동의가 필요하므로, 권리금 계약 전에 임대인의 계약 의사부터 확인해야 합니다.

차임 연체와 계약 해지

관리비 연체는 차임 연체와 성격이 달라 곧바로 차임 연체 해지 사유로 합산되지 않을 수 있으므로 계약서 문구를 확인해야 합니다.

점유자가 바뀌는 문제

계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않으면 임대인은 스스로 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸지 말고 건물 인도 소송으로 절차를 밟아야 합니다.

임대차소송변호사 가정 사례로 보는 진행

재건축을 이유로 갱신을 거절당했다면

성동구 상가에서 재건축 통보를 받았다면 통보 날짜와 내용, 실제 공사 계획 자료를 모아 거절 사유가 법에 맞는지 따져 볼 수 있습니다.

한도를 넘는 인상을 요구한다면

환산보증금이 기준을 넘는 상가라면 5% 한도가 적용되지 않으므로, 주변 시세 자료로 적정 차임을 두고 협상하거나 조정을 신청할 수 있습니다.

계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않는다면

인도 판결을 받은 뒤에도 자진 퇴거 날짜를 협의하면 집행 비용과 갈등을 줄일 수 있습니다.

임대차소송변호사와 혼동하기 쉬운 유사절차와의 차이점

두 법의 갱신 규정

주택 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사해 2년을 연장할 수 있고, 상가 임차인은 최초 계약일부터 10년을 넘지 않는 범위에서 여러 번 갱신을 요구할 수 있습니다.

시설 투자비 회수

다만 계약서에 원상복구 특약이 있으면 유익비 상환 청구를 미리 포기한 것으로 보는 경우가 많아 특약 문구가 중요합니다.

임대차소송변호사 진행 시 자주 하는 실수와 주의사항

차임 감액을 청구하고 월세를 임의로 줄여 내는 것

수선 문제로 다투는 중에도 월세 전부를 끊으면 연체로 평가될 위험이 있으니, 지급을 거절할 범위를 신중하게 정해야 합니다.

갱신 거절 특약을 간과하는 것

노후 건물은 안전 문제로 철거가 필요해지면 갱신 거절이 인정될 수 있어 시설 투자 규모를 신중히 정해야 합니다.

환산보증금 기준을 확인하지 않는 것

보증금이 큰 상가라면 전세권 설정이나 보증금 담보 방법을 계약 단계에서 검토하는 것이 안전합니다.

(01)

성동구 상가 임대차, 혼자 대응하기 어려운 지점

갱신 거절 사유가 정당한지, 손해배상을 어떤 방식으로 계산할지는 법 조문과 판례를 함께 봐야 판단할 수 있습니다.

갱신 요구·거절·해지 통지 기한 관리
분쟁조정 신청과 조정서 작성
성동구 관할 법원 소송과 조정 일정 안내
필요비·유익비 청구 기한 관리
권리금 주선 기록과 손해배상 청구

(02)

성동구 상가 임대차 분쟁, 선임 전에 물어볼 것

소송만이 아니라 조정과 합의로 영업이나 거주를 지키는 방안까지 비교해 설명하는지가 중요합니다.

명도 집행까지 일정과 비용을 안내하는지
통지 문안 작성을 함께 해 주는지
진행 상황을 어떻게 알려 주는지
계약서 특약과 갱신 이력을 먼저 검토하는지

함께 알아두면 도움되는 개념

성동구 보증금반환청구소송보증금 반환을 청구하기 위해 증명해야 할 요건과, 집을 비웠는지에 따라 달라지는 청구 취지와 지연손해금 계산을 정리했습니다.성동구 권리금소송임대인이 새 임차인과의 계약을 막아 권리금을 받지 못했을 때 손해배상을 청구하는 요건과 증거, 배상액 산정 방식을 정리했습니다.성동구 상가임대차소송변호사상가 계약갱신요구권 행사와 임대인의 갱신 거절, 차임 증액·감액을 둘러싼 분쟁에서 영업을 지키는 방법을 정리했습니다.성동구 가압류가처분변호사가압류나 가처분을 당한 쪽에서 결정을 다투고 집행을 푸는 방법, 본안을 내지 않는 채권자에 대한 대응과 손해배상까지 정리했습니다.

성동구 관할 법원

민사 1심

성동구 지역 민사 사건의 1심은 서울동부지방법원에서 진행됩니다. 성동구 사건은 서울동부지방법원 관할이고, 성수·왕십리·옥수·금호동 등 구 안 어디든 같은 법원이 맡습니다.

재판 진행과 항소

상대방이 다투지 않을 것 같다면 소송 전에 지급명령이나 민사조정으로 더 빨리 끝낼 수 있는지도 검토해 보세요. 합의부가 1심을 한 사건의 항소심은 서울고등법원이 맡습니다.

성동구에서 알아둘 점

성동구 사건의 민사 1심은 송파구 문정동의 서울동부지방법원이 맡습니다. 성동구는 중구·종로구와 가깝지만 그쪽을 맡는 서울중앙지방법원과 관할이 다르다는 점을 확인하세요.

성동구는 성수동이 1가·2가로, 왕십리가 여러 행정동으로 나뉘어 이름이 비슷한 동이 많습니다. 계약서의 동 이름이 등기부와 맞는지 대조하면 당사자와 목적물 특정 문제를 줄일 수 있습니다.

성동구 관할 기관 안내

성동구에서 소송이 흘러가는 단계

1단계 · 소장 접수와 답변 — 서울동부지방법원

성동구 사건의 1심은 대개 서울동부지방법원에서 진행됩니다. 소장이 접수되면 상대방에게 부본이 송달되고, 상대방은 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다.

2단계 · 변론과 판결

변론 단계에서는 계약서·송금 내역·문자 같은 증거를 정리해 제출합니다. 법원이 조정에 회부하면 판결 전에 합의로 끝나는 경우도 있습니다.

3단계 · 항소 — 서울고등법원

항소를 제기하면 항소이유서 제출 기한이 따로 정해집니다. 1심 판결 이유를 꼼꼼히 읽고 다툴 부분을 정리해야 합니다.

상담 전 자주 묻는 질문

배상액은 거절 당시 월차임 3개월분, 새 임대차와의 월차임 차액 2년분, 실제 입은 손해 가운데 가장 큰 금액이 기준입니다.

신청에는 인지대와 집행 비용, 법원이 정한 담보가 필요하고, 담보는 보증보험증권으로 제공할 수 있는 경우가 많습니다.

필요비·유익비는 임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다. 영수증과 공사 계약서를 미리 정리해 두세요.

유익비는 임대인의 선택에 따라 실제 지출한 금액이나 가치 증가액 가운데 하나를 상환받게 됩니다.

기한을 넘기면 청구할 수 없게 되므로, 주선 기록을 정리해 두고 종료 뒤 너무 늦지 않게 소송이나 조정을 시작하는 것이 좋습니다.

배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.

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성동구 임대차소송변호사, 법무법인 이로운 파트너스가 직접 친절하게 안내드리겠습니다.